De risico’s van het Grondbedrijf worden in eerste instantie binnen het Grondbedrijf zelf opgevangen. Voor het risico op de projecten van het Grondbedrijf is de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG) gevormd. Deze reserve bepaalt vooral de weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Voor het Grondbedrijf geldt als norm, dat de weerstandscapaciteit groter is dan het risicobedrag, met andere woorden: weerstandsvermogen > 1.

Grootte van de risico’s van het Grondbedrijf
Bij het Grondbedrijf zijn er twee soorten risico. Risico’s die buiten het project liggen, zoals ontwikkelingen op de markt en van de prijs. Deze risico’s hebben gevolgen voor het resultaat van meerdere complexen. En risico’s binnen het project die het resultaat van dat complex kunnen beïnvloeden.
In het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2017 hebben we deze risico’s in vijf onderdelen verdeeld. In de tabel hieronder ziet u per onderdeel het brutorisicobedrag. We kunnen de risico’s voor een deel opvangen met de post Onvoorzien of door bijstelling van de winstverwachting. Voor het resterende deel hebben we de ARG als buffer nodig.

Beeld van de risico’s van het Grondbedrijf uit het MPG 2017

Toelichting bij deze tabel:

De bedragen zijn brutobedragen. Hiervan kunnen we € 6 miljoen dekken uit winstverwachtingen en posten Onvoorzien. Als we dit bedrag van de brutorisico’s aftrekken, hebben we een weerstandscapaciteit nodig van € 15,1 miljoen.
We berekenen het risico van de overige complexen op basis van de IFLO-methode. Volgens die methode is het risico binnen een grondexploitatiebegroting de som van 10% over de boekwaarde en 10% over de kosten die nog moeten worden gemaakt voor het project.
(IFLO = Inspectie Financiën Lokale en provinciale Overheden.)

Grootste risico’s
Hieronder lichten we de grootste risico’s toe. U vindt een uitgebreidere beschrijving in het MPG 2017.

Externe omstandigheden (nummers 1 en 2 in de tabel)
Externe omstandigheden zijn de grootste risico’s van het Grondbedrijf. Het zijn onder andere inflatie, lagere grondopbrengsten en vertraging in de uitgifte. Deze risico’s zijn bijna helemaal het gevolg van economische omstandigheden. We hebben ze meegenomen bij de onderdelen 1 en 2 in de tabel.

Projectspecifieke openbare risico’s en kansen (nummer 3 in de tabel)
Risico’s binnen de projecten zijn:

• mee- en tegenvallers op de civiele ramingen;
• lagere grondopbrengsten bij de meergezinslocatie Groot Zonnehoeve;
• de prijs van enkele bedrijfskavels die nog niet te koop zijn in Zuidbroek;
• mogelijk een lagere opbrengst voor een bedrijfskavel op Ecofactorij;
• verkoop van bestaand vastgoed op de inbreidingslocaties;
• de bestemmingsplanprocedure voor vestiging van Hornbach op De Voorwaarts.

Kwalitatief woningbouwprogramma (nummer 5 in de tabel)
Recent heeft het college besloten de kaderwijziging van Villahoeve aan de raad voor te leggen. Hiermee wordt een keuze gemaakt om kavels voor dure woningen om te zetten naar een goedkoper segment. Aanvullend op deze kaderwijziging wordt er in het MPG 2017 rekening gehouden met het omzetten van 86 dure woningen naar goedkopere categorieën voor de periode 2020 en verder. Hierbij hoort een risicobedrag van € 7,4 mln. Dit bedrag is niet meer actueel, de markt trekt aan en de verkoop van kavels en woningen in de dure categorie loopt goed. Op dit moment is er weer een wachtlijst voor mensen die graag een kavel zouden willen kopen, terwijl het risicobedrag van € 7,4 mln voor een aanzienlijk deel uitgaat van de omzetting van juist die kavels naar woningen in een goedkoper segment.
Door de aantrekkende markt en de kaderwijziging van Villahoeve ontstaat de situatie dat er nog maar een beperkt aantal locaties binnen het Grondbedrijf zijn waar duur programma omgezet kan worden naar goedkoper programma. Dit komt voornamelijk neer op Zuidbroek en mogelijk het programma dat vanuit de call is toegewezen aan het Grondbedrijf. In Zuidbroek zal het met name gaan om het omzetten van ‘projectmatige’ dure woningbouw en niet meer om kavels. De financiële impact is hierdoor aanzienlijk kleiner en daardoor neemt het risicoprofiel van € 7,4 mln met circa € 3 mln af naar een bedrag van € 4,4 mln.

Door deze wijzigingen kan het in het MPG 2017 opgenomen bedrag aan benodigde weerstandscapaciteit worden bijgesteld van € 15,1 mln. naar € 12,1 mln.

Weerstandsvermogen grondbedrijf
De weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf bestaat uit de volgende onderdelen:

• Post onvoorzien binnen grondexploitatiebegrotingen;
• Eventuele winstverwachting van grondexploitatiebegrotingen;
• Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG).

Het weerstandsvermogen wordt berekend door de weerstandscapaciteit te delen door het risicobedrag. Rekening houdend met de mogelijkheid om risico’s binnen projecten op te kunnen vangen (post onvoorzien of lagere winstverwachting) zou op basis van de huidige inzichten (juli 2017) de ARG per 31-12-2017 € 12,1 miljoen (risicobedrag) moeten bedragen. Op basis van de actuele prognoses komt deze eind 2017 uit op € 23,5 mln. waardoor het verwachte weerstandsvermogen uitkomt op 1,94 (€ 23,5 / € 12,1). Aangezien het weerstandsvermogen in principe niet hoger dan 1,0 hoeft te zijn, kan op basis van deze cijfers eind 2017 vooralsnog een afdracht van €11,4 mln aan de Algemene Dienst plaats vinden.

Actuele ontwikkelingen
Bij bovengenoemde cijfers is een aantal ontwikkelingen nog niet meegenomen. Voorbeelden hiervan zijn de uitkomst van de doorrekening van de toegekende woningen uit de Call, de kwalitatieve- en kwantitatieve woningbouwprogammering en de verdere ontwikkeling van de geraamde grondopbrengsten. Deze onderwerpen kunnen allen een effect hebben op het resultaat van het grondbedrijf aan het eind van het jaar.

Hetzelfde geldt voor het risicoprofiel van het grondbedrijf. Naast de € 3 mln verlaging van het risico die betrekking heeft op de kwalitatieve woningbouwprogrammering is de verwachting dat het algemene risicoprofiel van het grondbedrijf krimpt doordat de omvang van het grondbedrijf hard afneemt. Voor een deel wordt deze krimp teniet gedaan als de toegekende woningen uit de call worden toegevoegd aan het grondbedrijf. Aan het eind van het jaar kan hier meer inzicht in worden gegeven.

Bovenstaande cijfers en onderstaande tabel moeten in dit perspectief worden beschouwd.

Ontwikkeling weerstandsvermogen en risico Grondbedrijf ten laste van Algemene Dienst
De komende jaren lijkt het weerstandsvermogen stevig te verbeteren (zie stijgende lijn na 2018) en daarmee een afdracht vanuit de ARG aan de Algemene Dienst mogelijk. Belangrijke disclaimer daarbij is dat de winstnemingen in de tijd en in omvang vaak onzeker zijn, al is de praktijk dat de geraamde winstnames steeds vaker daadwerkelijk worden gerealiseerd. De eerstkomende jaren zijn de winstnemingen afhankelijk van enkele grote grondverkopen. Wanneer zo’n grondverkoop later of helemaal niet plaatsvindt, zal dit direct een aanzienlijk effect hebben op de ontwikkeling van het weerstandsvermogen. Tevens is er in bovenstaande grafiek van uitgegaan dat de omvang van de risico’s de komende jaren niet wijzigt. Dat zal in werkelijkheid niet het geval zijn.